Cómo subrogar tu hipoteca a otro banco

¿Llevas años pagando una cuota y sospechas que otro banco te daría mejores condiciones por la misma deuda? Cómo subrogar una hipoteca es la pregunta de quien quiere cambiar su préstamo de entidad sin cancelarlo ni empezar de cero: el nuevo banco paga lo que debes al anterior y tú sigues con tu hipoteca, pero con otro tipo de interés, otro plazo o ambos. La operación tiene plazos legales muy concretos y unos costes que la ley limita, y casi nadie los conoce antes de sentarse a negociar.

En Amagna, abogados especialistas en derecho bancario, acompañamos a personas que quieren revisar su hipoteca antes de moverla, porque un cambio de banco mal planteado puede salir más caro de lo que piensas. Aquí tienes la guía completa, con los datos legales actualizados: qué dice la normativa, qué pasos seguir, cuánto cuesta y un ejemplo numérico calculado para que veas cuándo compensa y cuándo no.

¿Qué es subrogar una hipoteca y qué puedes cambiar al hacerlo?

Subrogar una hipoteca es sustituir a la entidad que te prestó el dinero por otra (subrogación de acreedor) o cambiar a la persona que paga el préstamo (subrogación de deudor), manteniendo la misma deuda y la misma garantía sobre la vivienda. Es lo que hace cualquier persona que pregunta cómo subrogar una hipoteca a otro banco: no firma un préstamo nuevo, sino que otro banco ocupa el lugar del anterior. La figura la regula la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y desde 2019 convive con la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que fija los límites de comisiones y las obligaciones de información del banco.

Subrogación de acreedor: cambiar de banco

Es el caso que más se busca. Según el artículo 4 de la Ley 2/1994, en la subrogación de acreedor solo puedes modificar el tipo de interés (ordinario o de demora), el plazo, o ambos. Si quieres cambiar el capital, añadir o retirar un avalista o cambiar el sistema de amortización, eso es una novación. Se hace con el banco que ya tienes o después de subrogar. La guía del Portal del Cliente Bancario del Banco de España lo resume igual: se puede mejorar el interés, alargar o acortar el plazo, y lo demás se pacta como novación posterior. Un detalle que se pasa por alto: la hipoteca conserva su rango registral, así que no pierdes antigüedad frente a otras cargas sobre la vivienda.

Subrogación de deudor: cambiar de titular

La otra cara es la persona que ocupa tu lugar como deudora, algo habitual cuando se vende una vivienda y quien compra quiere quedarse con la hipoteca. Aquí el banco tiene que consentir: analiza la solvencia de quien entra, el valor de la vivienda y decide si acepta. No hay un derecho a que lo apruebe, y por eso la subrogación de deudor funciona como una negociación, no como un trámite. La Ley 5/2019 la cubre en su disposición adicional sexta, que extiende sus reglas a la subrogación de deudor ligada a la transmisión del inmueble. El resto de esta guía se centra en la de acreedor, que es la que decides tú.

¿Cuándo conviene subrogar una hipoteca a otro banco?

Conviene subrogar una hipoteca cuando la rebaja de cuota o de intereses totales supera con margen lo que cuesta la operación, y eso depende de tres números: la diferencia de tipo entre tu hipoteca y la oferta, el capital que te queda por pagar y los años que faltan. Cuanto más capital y más plazo restante, más pesa cada décima de diferencia; cuando ya llevas veinte años pagando y casi todo es capital, la mejora suele ser pequeña.

Hay situaciones en las que tiene más sentido:

• Tipo variable con diferencial alto: si tu hipoteca lleva Euribor más un diferencial elevado, otro banco puede ofrecerte un diferencial menor sin cambiar el índice.
• Paso de variable a fijo: si la incertidumbre de las cuotas te quita el sueño, subrogar a un tipo fijo o mixto fija el importe que pagarás durante años.
• Primeros años de vida del préstamo: es cuando más capital queda por amortizar y más intereses se pagan en cada cuota, de modo que cualquier mejora rinde más.
• Cuota inasumible a corto plazo: ampliar el plazo baja la cuota mensual, aunque pagarás más intereses en total, así que conviene decidirlo con números delante.

La subrogación no tiene fecha mínima de espera. La Ley 2/1994 se aplica a los préstamos hipotecarios con independencia de cuándo se firmaron, así que no hay un número de años que tengas que dejar pasar. Lo que sí cambia con el tiempo es la comisión por amortización anticipada del banco que sales, que se reduce y desaparece con los años, como verás más abajo.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca tras la Ley 5/2019?

Subrogar una hipoteca tiene dos partidas de coste que pagas tú: la comisión del banco que dejas y la tasación. La gestoría, la notaría y el registro, que también intervienen, los asume por ley el banco que concede el préstamo. El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que es el que más escuece en una hipoteca nueva, no se paga en la escritura de subrogación: el artículo 7 de la Ley 2/1994 exime de la modalidad gradual del impuesto a la escritura de subrogación.

Comisión por amortización anticipada: el límite legal por años transcurridos

Cuando el nuevo banco paga tu deuda, para el antiguo es un reembolso anticipado, y el artículo 23 de la Ley 5/2019 dice que solo puede cobrarte las compensaciones que la propia ley permite. Estos son los topes, que se calculan sobre el capital que se reembolsa:

Hay varios matices. En una hipoteca variable, las dos opciones son alternativas excluyentes que se pactan en la escritura: o 0,25 % durante tres años o 0,15 % durante cinco, nunca las dos. La ley añade que esa cantidad no puede superar la pérdida financiera que el banco acredite, y tampoco puede cobrar nada pasados esos plazos. Si pasas de variable a fijo, la comisión se reduce a un 0,05 % los tres primeros años y desaparece después. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, mira la comisión que pone tu escritura: la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 prevé que los contratos anteriores pasen a regirse por ella cuando se novan o se subrogan.

Gastos de tasación

La nueva entidad querrá valorar la vivienda, y el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 asigna los gastos de tasación a quien pide el préstamo, es decir, a ti. Es el gasto que más sorprende porque llega antes de saber si la operación saldrá adelante. Muchas entidades lo asumen o lo devuelven en promociones comerciales, pero no es una obligación legal. Así que pregunta por escrito si la oferta lo incluye y cuánto cuesta la tasación que te piden.

Otros costes asociados: notaría, registro y gestoría

Según ese mismo artículo, la gestoría, los aranceles notariales de la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden al prestamista; las copias, a quien las pida. En una subrogación, además, los honorarios están topados. El artículo 8 de la Ley 2/1994 aplica a la escritura el arancel notarial de documentos sin cuantía y rebaja un 90 % el arancel registral. En la práctica, el coste real de la operación se concentra en la comisión del banco que sale y en la tasación. La oferta vinculante debe detallar los gastos, así que compara esa hoja línea por línea antes de aceptar nada.

¿Cómo subrogar una hipoteca a otro banco paso a paso?

Para saber cómo subrogar una hipoteca sin sorpresas, conviene ordenar el trámite en tres fases: la nueva entidad te hace una oferta vinculante, tu banco actual certifica tu deuda y dispone de 15 días naturales para igualarte, y, si no lo hace, firmas la escritura de subrogación ante notario. El camino completo suele llevar entre cuatro y seis semanas, aunque el plazo mínimo legal entre la aceptación de la oferta y la firma ronda las tres semanas.

Solicitud de oferta vinculante al nuevo banco

El primer paso lo das con el banco al que quieres irte. Presentas tu documentación y, si te acepta, te entrega una oferta vinculante y el documento informativo de gastos que exige el artículo 2 de la Ley 2/1994. Pide ofertas a varias entidades a la vez: es gratis, te sirve como palanca de negociación y te permite comparar en igualdad de condiciones. Fíjate en el tipo, el plazo, la TAEG, las bonificaciones y qué productos te piden contratar a cambio de rebajar el interés.

Plazo de 15 días del banco actual para contraofertar

Cuando aceptas la oferta, la nueva entidad pide a la tuya la certificación del saldo pendiente. Tu banco actual tiene 7 días naturales para entregarla, y desde ese momento cuenta con 15 días naturales para formalizar contigo una novación modificativa que mejore tu hipoteca. Mientras ese plazo corre, la subrogación no puede firmarse. Es el momento en que muchas personas consiguen una rebaja sin mudarse de entidad: si el banco actual te propone algo equivalente, comparas con la oferta del nuevo y eliges.

Firma de la subrogación ante notario

Si pasan los 15 días sin que hayas formalizado la novación con el banco actual, se puede otorgar la escritura. Ante el notario firmáis tú y la entidad que entra. Esta abona al banco anterior el capital pendiente más intereses y comisiones devengados, y se inscribe la subrogación en el Registro de la Propiedad. Si el banco antiguo se niega a cobrar o a certificar la deuda, el artículo 2 de la Ley 2/1994 permite a la entidad subrogada consignar la cantidad ante notario y seguir adelante.

¿Qué documentación necesitas para subrogar una hipoteca?

El nuevo banco te pedirá documentación para estudiar tu solvencia y valorar la vivienda, igual que si pidieras una hipoteca nueva, aunque con menos papeles porque ya existe una escritura. Estos son los documentos habituales:

• DNI o NIE vigente de todas las personas titulares del préstamo.
• Escritura de la hipoteca actual y, si las hubo, las escrituras de novación posteriores.
• Último recibo y cuadro de amortización, que muestran el capital pendiente y el tipo de interés que pagas.
• Nóminas de los últimos meses o, si eres autónomo, declaraciones del IRPF y del IVA, para acreditar tus ingresos.
• Declaración de la renta del último ejercicio y vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios de los últimos meses de la cuenta donde pagas la cuota.
• Nota simple del Registro de la Propiedad, que acredita la titularidad y las cargas de la vivienda; el banco puede pedirla él mismo.
• Información sobre otras deudas (préstamos, tarjetas), porque cuentan para calcular tu capacidad de pago.

Cada entidad pide algún papel adicional, y la tasación la encarga el propio banco a una sociedad homologada, de modo que no lleves una tasación hecha por tu cuenta salvo que te lo indiquen.

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¿Qué hace tu banco actual cuando le notificas la subrogación?

Tu banco actual no puede impedirte la subrogación: la ley le da dos tareas y una opción. Debe entregar la certificación de la deuda en 7 días naturales, no puede negarse a cobrar el capital que le abona el nuevo banco y, durante 15 días naturales, puede ofrecerte una novación que mejore tus condiciones. Si no lo hace o no te interesa lo que propone, la subrogación sigue adelante.

Aquí hay un margen de negociación que casi nadie aprovecha. Es habitual que el banco antiguo, al ver que te vas, mejore el diferencial o rebaje la cuota para retenerte, y eso te ahorra la tasación y los trámites de cambiar de entidad. Si la contraoferta llega, no la aceptes por defecto. Compárala con la oferta vinculante del nuevo banco en TAEG, plazo, bonificaciones y productos vinculados, y pide que te la den por escrito. También puedes pedir una novación directamente, sin esperar a que otro banco te haga la oferta, pero ahí el banco no tiene ninguna presión de plazo y suele ofrecer menos.

Una precisión sobre la comisión. Si el banco te propone una novación en esos 15 días, cobrarte algo por ella tiene los mismos límites del artículo 23 de la Ley 5/2019 que una subrogación, y en novaciones de variable a fijo el tope es el 0,05 % los tres primeros años. Pregunta cuánto cuesta cada alternativa antes de decidir, porque las contraofertas suelen presentarse como gratuitas y conviene confirmarlo por escrito.

¿Cuánto puedes ahorrar al subrogar tu hipoteca a otro banco?

El ahorro lo calculas con la diferencia de cuota por los meses que quedan, menos lo que te cuesta la operación. Vamos a verlo con un ejemplo propio, con cifras ilustrativas (no son un dato de mercado ni la oferta de ninguna entidad): una hipoteca de 150.000 euros de capital pendiente y 25 años por delante, con cuota francesa y tipo variable que hoy te sale al 3,60 %.

Ahora los costes. Supón una comisión del banco que sale del 0,15 % del capital (la opción de cinco años en una hipoteca variable), que son 225 euros, y una tasación de 350 euros. Es un supuesto que tienes que sustituir por los importes de tu oferta. El total de la operación son 575 euros. Con una rebaja de un punto, los recuperas en unos 7 meses y medio de cuota más baja. Con una rebaja de dos décimas, el mismo gasto tarda unos 36 meses en amortizarse, y si vendes la vivienda o cancelas antes, pierdes dinero.

Esa es la cuenta que tienes que hacer con tus cifras, y de ahí sale una regla práctica: divide los costes por el ahorro mensual y mira cuántos meses tardas en recuperarlos. Si el resultado es de pocos meses y piensas conservar la vivienda, compensa. Si tarda años o hay costes ocultos en forma de productos vinculados, no. Tampoco olvides que, si alargas el plazo para bajar la cuota, pagarás más intereses en total aunque cada mes salgas ganando.

¿Qué riesgos tiene subrogar tu hipoteca a otro banco?

El mayor riesgo de subrogar una hipoteca es cambiar sin mirar lo que ya tenías: perder condiciones favorables, aceptar productos vinculados que anulan la rebaja o pasar por alto cláusulas abusivas de la hipoteca actual que podías reclamar. Los riesgos habituales son estos:

• Bonificaciones que se pagan con otros productos: la rebaja de interés suele depender de domiciliar la nómina, contratar seguros o un plan de pensiones. La ley permite que el banco bonifique estos productos, pero calcula el coste de los seguros y comisiones antes de dar por buena la rebaja.
• Cambio de índice o tipo: pasar de variable a fijo te da estabilidad, pero también te ata a una cuota que puede quedarse alta si los tipos bajan, y tiene la comisión del 0,05 % durante tres años si cambias en esa ventana.
• Alargar el plazo sin necesidad: una cuota más baja a costa de años extra puede salirte más cara en intereses totales, como ya has visto en el ejemplo.
• Tasación a la baja: si el banco valora la vivienda por debajo del precio que pensabas, puede ofrecerte menos capital o peores condiciones, y la tasación ya la habrás pagado tú.
• Perder una reclamación pendiente por no revisarla: si tu hipoteca incluye una cláusula abusiva y la subrogas sin analizarla, puedes tirar por la borda un dinero que te corresponde.

Antes de subrogar, revisa tu escritura: una comisión de apertura abusiva, un IRPH sustituto del Euribor o una hipoteca multidivisa son motivos de reclamación que conviene valorar con un abogado antes de mover el préstamo. Subrogar o cancelar la hipoteca no extingue por sí solo el derecho a reclamar. Pero los plazos de prescripción corren, y el tipo de cláusula cambia los pasos que tienes que dar. Por eso, la decisión de cambiar de banco y la de reclamar conviene tomarlas juntas.

¿Puedes subrogar tu hipoteca si has tenido impagos o estás en ASNEF?

La subrogación es un derecho tuyo frente al banco actual, pero no frente al banco que entra: la nueva entidad decide libremente si te concede la operación, y para decidir analiza tu historial de pagos y tu solvencia. Con impagos recientes, la inscripción en ASNEF o en otro fichero de morosidad es muy difícil que un banco acepte subrogarte, porque para él supone asumir un riesgo que su política de crédito suele excluir.

Las cosas cambian según el caso. Un retraso puntual y ya regularizado hace menos daño que una cuota que lleva meses sin pagarse, y una deuda pequeña en ASNEF que puedas pagar y borrar abre otra vez la puerta. Si estás en pleno retraso, el primer paso no es buscar otro banco sino hablar con el tuyo: el artículo 24 de la Ley 5/2019 pone condiciones al vencimiento anticipado de una hipoteca sobre vivienda. La mora debe equivaler, según la fase del préstamo, al 3 % o al 7 % del capital, y exige un requerimiento previo con al menos un mes para pagar.

Si tu situación ya no admite una subrogación, no estás sin salidas: quedan la novación con tu propio banco, una reestructuración de la deuda o, en los casos más graves, valorar la exoneración del pasivo insatisfecho que regula el texto refundido de la Ley Concursal (TRLC), conocida como Ley de Segunda Oportunidad. No esperes a que llegue la demanda: cada mes de impago estrecha tus opciones.

¿Quieres cambiar de banco tu hipoteca? Cuéntanos tu caso

Cambiar de banco sale bien cuando llegas con las cuentas hechas: un tipo mejor, unos costes conocidos y una escritura revisada por si trae cláusulas que reclamar. En Amagna, abogados especialistas en derecho bancario, revisamos tu escritura, tu cuadro de amortización y las ofertas que tengas sobre la mesa para decirte si compensa subrogar tu hipoteca o es mejor negociar con tu banco, y qué cláusulas conviene reclamar antes de moverla.

Si tu hipoteca incluye gastos, comisión de apertura, IRPH o una divisa extranjera, te explicamos cómo funcionan nuestras reclamaciones hipotecarias y qué puedes recuperar. Cuéntanos tu caso con tu escritura delante y te decimos en una primera consulta, gratuita, qué opciones tienes antes de firmar nada con otro banco.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca a otro banco?

Cuesta lo que sumen la comisión del banco que sales, y la tasación. La Ley 5/2019 asigna la gestoría, la notaría y el registro al banco que concede el préstamo. La comisión tiene topes legales: de un 0,05 % a un 2 % del capital reembolsado según el tipo de hipoteca y los años transcurridos. La escritura de subrogación está exenta de AJD.

¿Cuánto tiempo tiene que pasar para poder subrogar una hipoteca?

La ley no exige ningún tiempo mínimo para subrogar una hipoteca. Lo que cambia con los años es la comisión por amortización anticipada: en una hipoteca variable desaparece pasados 3 o 5 años según lo pactado, y en una fija baja del 2 % al 1,5 % tras los diez primeros años. Cuanto más tiempo hayas pagado, más barato te sale cambiar de entidad.

¿Cuánto tarda la subrogación de una hipoteca?

Entre la aceptación de la oferta vinculante y la firma ante notario pasan como mínimo unas tres semanas: 7 días naturales para que el banco actual certifique la deuda y 15 días naturales para que pueda igualar la oferta. Sumando la tasación, el estudio de riesgo y la cita en la notaría, lo habitual es que el proceso completo lleve de cuatro a seis semanas.

¿Puede el banco actual impedir la subrogación de una hipoteca?

No puede impedirla, pero sí intentar retenerte. Debe certificar el saldo en 7 días naturales y no puede negarse a cobrar el capital que le abona el nuevo banco. Durante 15 días naturales puede ofrecerte una novación con mejores condiciones, y si la firmas, la subrogación queda en suspenso. Si no lo hace, la escritura de subrogación puede otorgarse.

Resumen

Cómo subrogar una hipoteca a otro banco se resume en tres pasos: pides una oferta vinculante a la nueva entidad, tu banco actual certifica la deuda y tiene 15 días naturales para igualarla, y después firmas ante notario. Solo puedes modificar el tipo de interés y el plazo. La Ley 5/2019 limita la comisión del banco que dejas y la escritura de subrogación está exenta de AJD, por lo que el ahorro depende de la rebaja del tipo frente a los costes de la operación.

• La subrogación de acreedor cambia de banco manteniendo la deuda y solo permite modificar el tipo de interés, el plazo o ambos.
• El banco actual tiene 7 días naturales para certificar la deuda y 15 días naturales para ofrecerte una novación antes de que pueda firmarse la subrogación.
• La comisión del banco que sales está limitada por el artículo 23 de la Ley 5/2019: del 0,05 % al 2 % del capital según el tipo de hipoteca y los años transcurridos.
• La tasación corre a tu cargo y la gestoría, la notaría y el registro corresponden al banco que concede el préstamo.
• La escritura de subrogación está exenta de AJD según el artículo 7 de la Ley 2/1994.
• En el ejemplo de 150.000 euros a 25 años, bajar del 3,60 % al 2,60 % ahorra 78,50 euros al mes y recupera 575 euros de costes en unos 7 meses y medio.
• Antes de cambiar de banco conviene revisar la escritura, porque una cláusula abusiva puede reclamarse y los plazos de prescripción corren.
• Con impagos o ASNEF, la nueva entidad suele rechazar la operación, y lo primero es hablar con tu banco actual.

Fuentes oficiales y fecha de consulta

Este artículo se ha elaborado a partir de las siguientes fuentes oficiales, consultadas en noviembre de 2026. La normativa cambia: si vas a tomar una decisión, comprueba la versión vigente en el momento de leer.

• Ley 5/2019 — reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: texto consolidado en el BOE.
• Ley 2/1994 — sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: texto consolidado en el BOE.
• Real Decreto Legislativo 1/2020 — Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC): texto consolidado en el BOE.
• Subrogación o cambio de banco – Cliente Bancario, Banco de España.